Opleverrapport woning: wat moet erin staan?

Bij elke wisseling van huurder zijn er twee momenten die bepalen wie er straks betaalt voor schade: de opname bij intrek (beginstaat) en de oplevering bij vertrek (eindstaat). Het opleverrapport is daarbij je belangrijkste bewijsstuk — zonder goed rapport sta je bij een geschil vrijwel altijd zwakker als verhuurder.

Waarom het rapport juridisch zo zwaar weegt

De hoofdregel: de huurder moet de woning opleveren in de staat waarin hij hem kreeg, met uitzondering van normale slijtage. Maar wat die beginstaat wás, moet jij kunnen aantonen. Is er geen (ondertekende) beschrijving van de beginstaat, dan wordt in de praktijk vaak aangenomen dat de woning al in de opgeleverde staat verkeerde — en blijf jij met de kosten zitten.

Wat er minimaal in een opleverrapport hoort

• Per ruimte de staat van alle onderdelen: wanden, vloeren, plafonds, kozijnen, sanitair, keukenapparatuur — met een beoordeling (goed / gebruikt / beschadigd) en een opmerking bij afwijkingen;
• Foto's van elke ruimte en van elke geconstateerde beschadiging, gekoppeld aan het betreffende onderdeel;
• Meterstanden (elektra, gas, water) op de dag van overdracht;
• Sleutels en toegangsmiddelen: aantallen en soorten, wie wat heeft ontvangen;
• Afspraken over herstelpunten: wie herstelt wat, en voor welke datum;
• Handtekeningen van huurder én verhuurder, met datum.

De klassieke valkuil: het rapport komt te laat

Een rapport dat dagen na de overdracht wordt uitgewerkt en nagestuurd, verliest bewijskracht — de huurder kan stellen dat de schade daarna is ontstaan, en het ondertekenmoment verwatert. Het rapport moet af en ondertekend zijn op het moment dat de sleutel wordt overgedragen.

Digitaal opnemen: klaar bij de voordeur

Met een digitale inspectie-app maak je het rapport tijdens de rondgang: je spreekt per ruimte in wat je ziet, foto's hangen direct aan het juiste onderdeel, en bij de voordeur ondertekenen huurder en inspecteur op het scherm. Het PDF-rapport staat direct in het dossier en in het huurdersportaal. Lees hoe dat werkt bij digitale inspecties in RealGrip.